从80年代商品房开始，到如今40来年，北上广深房子从几百一平涨钊几万一平，如同单调递增函数，几乎让人相信房价只涨不跌是自然规律。为什么房子曾经涨得如此坚挺？今天谈一谈房价上涨的底层逻辑。

市场经济中的房价反应供需关系，很简单，供小于求，房价上涨，供过于求，房价下跌。但经济社会发展中影响供需变动的因素很多，社会的，文化的，心理的，径济的，政策的，金融的，很复杂。过去几十年中国房价上涨的作用因素有如下几个方面。

一是城镇化进程，城市人口增加，购房需求增加。数据显示，从80年代开始，我国镇城人口缓步上升，进入二十一世纪，进入加速阶段。1996年，我国城镇化率只有30%，但20多年后的今天，达到66.16%，城镇人口9亿2干多万，比96年净增加5亿4千多万，这新增加的人口需要住房，成为推动城市住房需求放大的主要动力。

二是个人收入增加。改革开放以来，中国经济保持高速度发展，大河有水小河满，个人收入随经济发展增长。数据统计，2002年到2021年20年间，中国人均可支配收入从2250.2元增长到了10139.1元，增长了4倍多，收入增加，也就有了购买房子的能力。

三是政策加持。GJ87年开始土地拍卖，91年开始打造房地产支柱产业，98年取消住房分配，彻底进入住房商品化时代，90年开启住房公积金，97年开启商品房贷款，保证大部分人可用未来的收入购买现在的房子。一系列的ZC都支撑起房地产上升为支柱产业。但40年房地产的高歌猛进，其间也遇到二次滑铁卢。2008年房价下行，销售不振，降税费降首付，4万亿大放水，房价立马回血复活。后来又是一系列限购限价的降温过程。14年房市库存创历史新高，房子销售不振，房价回落。ZC开始放开限购，降息降首付，贷币棚改化，效果明显，房子迅速回温涨价。当前属第三轮救市。

四是通贷膨胀。经济发展的同时，物价也在不停上涨，这是最直观的感觉。以猪肉价格为例，80年0.74元每斤，2000年5元每斤，2020年20元每斤，近一年有回落，但也有10元每斤。根据人均居民收入增长速度和物价上涨速度，房子的相对价格其实有所下降，我计算了一下，2002年，根据人均可支配收入和房价计算，一个人不吃不喝购买100平房子要50年，20Ⅱ年下降37年，2021年下降到29年。也就是说，虽然房子价越涨越高，但人们越来越买得起了。